Los menores de edad, por sí mismos, no pueden vender bienes inmuebles, porque no disponen de capacidad de obrar, la cual se adquiere con la mayoría de edad. No obstante, existe un procedimiento judicial para poder llevar a cabo la venta de bienes inmuebles de menores.
Cuando un determinado bien pertenece a un menor de edad, o éste es copropietario del bien en un determinado porcentaje, se da la circunstancia de que el menor de edad no puede vender directamente dicho bien, ya que no tiene la capacidad legal necesaria, carece de capacidad de obrar. La capacidad de obrar no se adquiere, salvo casos especiales, hasta la mayoría de edad.
Por otra parte, los padres, aunque ostentan la patria potestad de los hijos, y con ello pueden representar y administrar sus bienes, tampoco pueden vender por sí mismos los bienes de los hijos menores de edad.
Si esos bienes no puede venderlos el menor de edad, porque carece de capacidad de obrar, y tampoco puede venderlos los padres, porque no son bienes propios sobre los que tengan libertad de disposición, ¿cómo vender los bienes de los menores?
A través de un procedimiento judicial de solicitud de autorización de venta de bienes de menores.
El artículo 166 del Código Civil, dispone que los padres no podrán enajenar o gravar los bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales, objetos preciosos y valores mobiliarios de los hijos, salvo que sea:
-por causas justificadas de utilidad o necesidad
-previa la autorización del Juez
-audiencia del Ministerio Fiscal.
Hay que hacer 2 precisiones:
-El procedimiento es necesario para vender y también para gravar los bienes, por ejemplo, para constituir una hipoteca sobre una vivienda de un menor.
-Si el menor de edad es mayor de 16 años y se formaliza el consentimiento para la venta en escritura pública, no será necesaria la autorización judicial.
Lo resumimos en 10 puntos.
1.- AUTORIZACIÓN JUDICIAL PREVIA
La idea central y primaria para vender o hipotecar bienes de menores de edad es que es necesaria una solicitud de Autorización Judicial previa a la venta. No se pueden vender libremente ni por hijos ni por los padres.
2.- DÓNDE SOLICITAR AUTORIZACIÓN JUDICIAL
Es importante saber dónde solicitar esa autorización judicial. En este caso es indiferente dónde radiquen los bienes, ya que siempre se habrá de solicitar el inicio del procedimiento judicial en el Juzgado de Primera Instancia del lugar de residencia del menor
3.- QUIÉN PUEDE SOLICITARLA
La solicitud de autorización judicial para venta tiene que realizarla quienes ostenten la representación legal del menor, los padres.
4.- NECESARIO ABOGADO Y PROCURADOR
Para iniciar estos procedimientos no es obligatorio abogado ni procurador si el valor del bien a vender no supera los 6.000 euros. No obstante, aunque no sea obligatorio, al ser un procedimiento que necesita de formalidades y documentación para justificar el mismo, sí que es muy recomendable ir asistido de abogado.
5.- REQUISITOS DE LA SOLICITUD
La solicitud necesita una serie de fundamentos. Puesto que los bienes que se propone vender o hipotecar en el procedimiento son de un menor de edad, lo que se busca es proteger el interés del menor, por ello se pide que se motive esa futura venta, justificando por qué es necesario, o por qué es conveniente o útil, así como la finalidad de esa venta, el destino del dinero. Igualmente deberá incluirse el resto de condiciones de la venta.
a. El motivo de la venta
b. Razonar la necesidad, utilidad o conveniencia de la venta
c. La finalidad. En qué se va a emplear el dinero que se obtenga.
d. Resto de condiciones de la venta
6. DOCUMENTACIÓN A PRESENTAR
Para argumentar, justificar y acreditar el cumplimiento de los requisitos que el procedimiento exige, será necesario aportar una serie de documentación:
a. Documentos que acrediten la propiedad del bien del menor (escritura de compra, donación o herencia).
b. Documentos que acrediten que el solicitante es el representante legal del menor (certificación literal de nacimiento o libro de familia).
c. Documentos que acrediten el valor del inmueble (peritaje, tasación).
d. Cualesquiera otros documentos o medios de prueba que acrediten la necesidad, razón o motivo por el que se pide la autorización de venta.
7. TRAMITACIÓN
Tras la solicitud, cumplimentada con todos los requisitos y documentos detallados, se llevará a cabo una comparecencia donde se practicará toda la prueba, y con la asistencia de:
-Ministerio Fiscal
-El Menor, siempre que cuente con suficiente madurez para ser oído a criterio del Juez y, siempre deberá asistir el menor de edad si es mayor de 12 años.
–Otras personas, según el caso, tales como testigos, inmobiliaria, defensor judicial, médicos, peritos, etc..
8. FINALIZACIÓN
Una vez que se celebra la anterior comparecencia, el Juez valora la prueba, teniendo en cuenta la justificación ofrecida, evaluando la conveniencia y los intereses del menor.
El procedimiento se termina con una resolución; concediendo o denegando la autorización solicitada.
9. CONFLICTO INTERESES PADRE-HIJO
Si el bien que un padre pretende vender de su hijo no es sólo de su hijo, sino del padre y del hijo menor de edad, por ejemplo porque lo han heredado conjuntamente, o por donación, sucederá que, a la hora de una posible venta o constitución de hipoteca, puede darse un posible conflicto de intereses.
Si se da ese conflicto de intereses, la ley prevé la obligatoriedad de otra figura que velará en el procedimiento judicial por el menor, que es el denominado defensor judicial. El defensor judicial es la persona, nombrada por el juez, para amparar, en el procedimiento judicial en un caso concreto, los intereses de un menor.
10. POSTERIOR A LA VENTA.
Tras haberse autorizado y procedido a la venta, hay algunos aspectos que hay que tener en cuenta.
a. En primer lugar, el Juez puede imponer en la autorización de venta una rendición de cuentas del destino del dinero de la venta. De esta manera, tendrá el padre o representante legal del menor que dirigir escrito argumentado y justificativo de en qué se ha empleado el dinero de la venta o de la hipoteca constituida.
b. En segundo lugar, si la venta del bien por parte del padre en nombre del hijo se ha hecho sin autorización, esa venta sería nula. Además, la acción para pedir la nulidad es imprescriptible, puede solicitarse en cualquier momento.
CASOS SINGULARES EN EL DESPACHO
Recientemente hemos llevado con éxito una Autorización Judicial para venta de un piso y un chalet de dos hermanas menores de edad, donde había conflicto de intereses con el padre, con intervención de un Defensor Judicial, que en este caso fue la abuela.
El último asunto que estamos llevamos es una solicitud Autorización Judicial para venta de un bien que fue donado y es de propiedad de madre e hijo, alegando como utilidad de la venta el necesario abandono del barrio por la mala vecindad y delincuencia y para adquirir otra vivienda en otro lugar. En este caso también tendremos que solicitar la intervención de Defensor Judicial.
Si te ha quedado alguna duda o quieres consultarnos sobre tu caso concreto, puedes hacerlo pinchando aquí. Intentaremos ayudarte.
